TÓM TẮT:
Trong những năm gần đây, lĩnh vực kinh doanh bất động link w88 ở nước ta có những bước phát triển đáng kể, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế - xã hội của đất nước. Trên cơ sở phân tích khái niệm, đặc điểm và phân loại bất động link w88, bài viết này làm rõ một số vấn đề về khái niệm, đặc điểm và phân loạikinh doanh bất động link w88.
Từ khóa:bất động link w88, kinh doanh bất động link w88, thị trường bất động link w88.
1. Kháiniệm, đặc điểm, phân loại bất động link w88
* Khái niệm bất động link w88
Cho đến nay, hầu hết các nước trên thế giới đều phân loại tài link w88 thành"bất động link w88"và"động link w88"theo luật cổ La Mã. Cách phân chia này hiện vẫn được ghi nhận trong Bộ luật Dân sự ở nhiều nước trên thế giới. Theo đó, bất động link w88 là tài link w88 cố định về vị trí địa lý và không di dời được; bao gồm: đất đai, nhà ở, công trình xây dựng và các tài link w88 khác gắn liền với đất. Quan niệm này được ghi nhận trong các Bộ luật Dân sự của Pháp, Nhật Bản, Cộng hòa Liên bang Đức,...
Cùng với cách tiếp cận như vậy, Bộ luật Dân sự Việt Nam cũng có sự tương đồng với Bộ luật Dân sự của các nước trên thế giới khi quy định về bất động link w88. Theo Điều 107 Bộ luật Dân sự Việt Nam năm 2015 thì:“Bất động link w88 là tài link w88 bao gồm: a) Đất đai; b) Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; c) Tài link w88 khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; d) Tài link w88 khác theo quy địnhcủa pháp luật”(Khoản 1). Sự tương đồng thể hiện dưới 3 khía cạnh cơ bản sau đây:
Một là,bất động link w88 là tài link w88. Điều này có nghĩa làbất động link w88hàm chứa trong nó kết tinh giá trị sức lao động của con người. Hay nói cách khác, bất động link w88 là tài link w88 do con người làm ra hoặc tuy không do con người tạo ra nhưng trong quá trình quản lý, sử dụng, con người đã bỏ công sức, tiền của và thời gian… đầu tư làm tăng giá trị.
Hai là,phần lớn bất động link w88 là tài link w88 cố định về vị trí địa lý và không di dời được từ nơi này đến nơi khác. Ví dụ : đất đai, nhà ở gắn liền với đất, trái cây chưa bứt khỏi cây, mùa màng chưa gặt,… Còn một số tài link w88 như: nhà để ở như lều bạt có thể di chuyển được, trái cây đã bứt khỏi cây, mùa màng đã thu hoạch,… thì không phải là bất động link w88.
Balà,bất động link w88 còn là tài link w88 do pháp luật quy định. Quy định về bất động link w88 trong pháp luật Việt Nam là khái niệm mở, bởi lẽ cho đến nay chưa có các quy định cụ thể về danh mục “tài link w88 khác do pháp luật quy định” là tài link w88 nào. Đa số các quốc gia (Nhật Bản, Đức, Pháp,…) đều quy định bất động link w88 là tài link w88 cố định, gắn liền với đất và có thể xác định được theo vị trí của đất[1]. Tuy nhiên, năm 1994, Luật Dân sự của Nga đã đưa ra những quy định mới, khác biệt so với khái niệm truyền thống đó là: “những đối tượng mà dịch chuyển làm tổn hại đến giá trị của chúng” bao gồm những yếu tố không hề liên quan đến đất đai cũng là bất động link w88 như: máy bay, tài biển, phương tiện vũ trụ…[2]
* Đặc điểm của bất động link w88
So với các tài link w88 khác, bất động link w88 có một số đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất,bất động link w88 có vị trí cố định và không di dời được. Đất đai là một loại bất động link w88 có vai trò rất quan trọng tạo tiền đề cho các bất động link w88 xuất hiện như nhà, công trình xây dựng... Đất đai không do con người tạo ra mà do tự nhiên ban tặng, có trước con người, cố định về vị trí địa lý và bị giới hạn bởi không gian, diện tích và không thể di dời được,... Các bất động link w88 khác gắn liền với đất, vì vậy cũng có đặc tính cố định về vị trí địa lý và không di dời được. Vị trí cụ thể của bất động link w88 làm nên giá trị và lợi ích của nó, biểu hiện ở giá và phương thức sử dụng bất động link w88. Vì vậy, yếu tố vùng và khu vực là yếu tố tác động sâu sắc đến giá trị và lợi ích của bất động link w88.
Thứ hai,bất động link w88 là loại tài link w88 có tính lâu bền.
Do đất đai là tài link w88 do thiên nhiên ban tặng, một loại tài nguyên được xem như không thể hủy hoại, trừ khi có thiên tai, xói lở, vùi lấp. Đồng thời, các vật, công trình kiến trúc xây dựng trên đất sau khi hoàn thành đưa vào sử dụng và qua một thời gian sử dụng được cải tạo, nâng cấp có thể tồn tại hàng trăm năm hoặc lâu hơn nữa. Vì vậy, tính lâu bền của bất động link w88 là tiêu chí xác định tuổi thọ của vật kiến trúc hoặc công trình xây dựng. Theo các chuyên gia, tuổi thọ của bất động link w88 bao gồm"tuổi thọ vật lý"và"tuổi thọ kinh tế". Tuổi thọ kinh tế chấm dứt trong điều kiện thị trường và trạng thái hoạt động bình thường mà chi phí sử dụng bất động link w88 lại ngang bằng với lợi ích thu được từ bất động link w88 đó. Tuổi thọ vật lý dài hơn tuổi thọ kinh tế của bất động link w88 khá nhiều vì nó chỉ chấm dứt khi các kết cấu chịu lực chủ yếu của vật kiến trúc và công trình xây dựng bị“lão hóa”xuống cấp hoặc hư hỏng, không thể tiếp tục sử dụng. Trong trường hợp này, con người nếu xét thấy tiến hành cải tạo, nâng cấp để thu được những lợi ích lớn hơn so với việc phá đi và xây dựng mới thì có thể kéo dài"tuổi thọ vật lý"của bất động link w88. Và cũng do tính chất lâu bền của bất động link w88 mà các hàng hóa bất động link w88 có giá trị cao hơn rất nhiều so với các loại hàng hóa khác và cũng bởi vì có tính chất lâu bền nên hàng hóa bất động link w88 rất phong phú, đa dạng.
Thứ ba,bất động link w88 mang tính cá biệt, khan hiếm.
Đặc điểm này có nguồn gốc do tính giới hạn về diện tích bề mặt trái đất cũng như từng vùng, từng thửa đất. Tính khan hiếm cụ thể của đất đai là giới hạn về diện tích của từng thửa đất, từng khu vực, từng địa phương và vùng lãnh thổ. Chính vì tính khan hiếm, tính cố định, không di dời được của đất đai mà hàng hóa bất động link w88 mang tính cá biệt. Tính cá biệt thể hiện trong cùng một khu vực cụ thể, hai bất động link w88 sát cạnh nhau có diện tích, hình thể, kích thước, hướng, nguồn gốc sử dụng và các giấy tờ pháp lý,… khác nhau. Vì vậy, trên thực tế không thể tồn tại hai bất động link w88 hoàn toàn giống nhau cho dù chúng được thiết kế và xây dựng theo một mẫu kiến trúc. Do vậy, mỗi bất động link w88 đều mang tính cá biệt, điều này tạo nên giá trị của bất động link w88 đó.
Thứ tư,bất động link w88 mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý của người dân.
Hàng hóa bất động link w88 chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thường khác. Nhu cầu về bất động link w88 của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia là rất khác nhau, phụ thuộc vào yếu tố tâm lý, thị hiếu, phong tục, tập quán của người dân sinh sống tại đó.Ví dụ:Mảnh đất“khuyết hậu”(chiều dài cạnh mặt trước giáp lối đi lớn hơn chiều dài cạnh phía sau của mảnh đất) thường có giá trị thấp hơn mảnh đất có kích thước hình vuông. Hoặc người dân có tâm lý e ngại, không mua những ngôi nhà, mảnh đất có đường đi chung đâm thẳng vào chính giữa mặt tiền... yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí các các vấn đề tín ngưỡng, tôn giáo, tâm linh,… chi phối nhu cầu và hình thức bất động link w88.
Thứ năm,bất động link w88 mang tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn.
Bất động link w88 chịu ảnh hưởng lẫn nhau rất lớn, giá trị của một bất động link w88 này có thể bị tác động bởi một bất động link w88 khác. Đặc biệt, trong trường hợp nhà nước đầu tư xây dựng các công trình kiến trúc, kết cấu hạ tầng sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá trị sử dụng của bất động link w88 trong khu vực đó. Trong thực tế, việc xây dựng bất động link w88 này làm tôn vinh vẻ đẹp và sự hấp dẫn của bất động link w88 khác là hiện tượng khá phổ biến.
Thứ sáu,bất động link w88 là tài link w88 có giá trị lớn không chỉ đối với mỗi cá nhân mà còn đối với một đất nước, một quốc gia. Các giao dịch về bất động link w88 có ảnh hưởng mạnh mẽ đến mọi hoạt động kinh tế - xã hội. Do đất đai là yếu tố“đầu vào”của mọi hoạt động link w88 xuất - kinh doanh, dịch vụ và đời sống. Để duy trì sự ổn định và quản lý có hiệu quả, Nhà nước đã ban hành các chính sách, pháp luật về bất động link w88. Hay nói cách khác, bất động link w88 chịu sự chi phối mạnh mẽ của những chính sách, pháp luật của Nhà nước.
*Phân loại bất động link w88
Bất động link w88 được phân chia thành nhiều loại, với đặc điểm và yêu cầu sử dụng rất khác nhau. Trong quá trình quản lý cần phân loại bất động link w88 theo đặc điểm hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc hình thành và khả năng tham gia thị trường của từng loại để đảm bảo cho việc xây dựng chính sách phát triển và quản lý thị trường bất động link w88 phù hợp với tình hình thực tế. Từ kinh nghiệm của nhiều nước và kết quả nghiên cứu ở nước ta, bất động link w88 được phân thành 3 nhóm sau: Bất động link w88 có đầu tư xây dựng, bất động link w88 không đầu tư xây dựng và bất động link w88 đặc biệt. Cụ thể:
Nhóm 1: bất động link w88 có đầu tư xây dựng gồm: Bất động link w88 nhà ở, bất động link w88 nhà xưởng và công trình thương mại - dịch vụ, bất động link w88 hạ tầng (hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội), bất động link w88 là trụ sở làm việc,… Trong nhóm bất động link w88 có đầu tư xây dựng thì nhóm bất động link w88 nhà đất (bao gồm đất đai và các tài link w88 gắn liền với đất đai) là nhóm bất động link w88 cơ bản, chiếm tỷ trọng rất lớn, tính chất phức tạp cao và chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố chủ quan và khách quan.
Nhóm 2: Bất động link w88 không đầu tư xây dựng. Bất động link w88 thuộc nhóm này chủ yếu là đất nông nghiệp (dưới dạng tư liệu link w88 xuất) bao gồm các loại đất nông nghiệp, đất rừng, đất nuôi trồng thuỷ link w88, đất làm muối, đất hiếm, đất chưa sử dụng,...
Nhóm 3: Bất động link w88 đặc biệt bao gồm các công trình bảo tồn quốc gia, di link w88 văn hóa vật thể, nhà thờ họ, đình chùa, miếu mạo, nghĩa trang,… Đặc điểm của nhóm này là khả năng tham gia thị trường bất động link w88 rất thấp[3].
Việc phân chia bất động link w88 là rất cần thiết để đảm bảo cho việc xây dựng cơ chế chính sách phù hợp và xác định mô hình quản lý đối với thị trường bất động link w88.
2. Kháiniệm, đặc điểm, phân loại kinh doanh bất động link w88
Trong đời sống xã hội, có rất nhiều hoạt động kinh doanh của nhiều chủ thể nhằm hướng tới mục tiêu lợi nhuận. Ngành nghề kinh doanh cũng vô cùng đa dạng, có ngành nghề cấm kinh doanh, có ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Theo Từ điển Luật học “kinh doanh là các hoạt động đầu tư link w88 xuất, mua bán, cung ứng dịch vụ do các các chủ thể kinh doanh tiến hành một cách độc lập, thường xuyên trên thị trường nhằm mục đích lợi nhuận”[4].
Luật Kinh doanh bất động link w88 năm 2006 không đưa ra định nghĩa về hoạt động kinh doanh bất động link w88 mà chỉ thể hiện nội dung của hoạt động kinh doanh bất động link w88, theo khoản 1 Điều 4 Luật Kinh doanh bất động link w88 năm 2006 quy định: “Hoạt động kinh doanh bất động link w88 bao gồm kinh doanh bất động link w88 và kinh doanh dịch vụ bất động link w88”.Kế thừa các quy định của Luật Kinh doanh bất động link w88 năm 2006, Luật Kinh doanh bất động link w88 năm 2014 quy định cụ thể, rõ ràng định nghĩa kinh doanh bất động link w88 tại khoản 1 Điều 3 như sau: “Kinh doanh bất động link w88 là việc đầu tư vốn để thực hiện hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động link w88; thực hiện dịch vụ môi giới bất động link w88; dịch vụ sàn giao dịch bất động link w88; dịch vụ tư vấn bất động link w88 hoặc quản lý bất động link w88 nhằm mục đích sinh lợi.”.
Như vậy,Luật Kinh doanh bất động link w88đã loại bỏ một số dịch vụ bất động link w88 như định giá, đấu giá, quảng cáo bất động link w88. Theo đó, các dịch vụ bất động link w88 được kinh doanh bao gồm, dịch vụ môi giới, tư vấn, quản lý bất động link w88 và sàn giao dịch bất động link w88 như định nghĩa ở khoản 1 Điều 3 đã nêu ở trên. Kinh doanh bất động link w88 có những đặc điểm cơ bản sau:
Thứ nhất,chủ thể kinh doanh bất động link w88 có phạm vi hoạt động không giống nhau, đặc biệt trong sự so sánh giữa chủ thể trong nước và chủ thể nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. Ví dụ, tổ chức cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài không được phép “mua đi bán lại” bất động link w88 như tổ chức, cá nhân trong nước khi được Nhà nước cho phép sở hữu nhà ở tại Việt Nam, trừ một số trường hợp đặc biệt. Điều đó thể hiện pháp luật về kinh doanh bất động link w88 có những quy định thể hiện về mặt chính sách trong hoạt động kinh doanh bất động link w88 của từng chủ thể nhất định và không đồng nhất giữa các chủ thể trong nước và nước ngoài.
Thứ hai,kinh doanh bất động link w88 là ngành nghề kinh doanh có điều kiện. Do yêu cầu của hoạt động kinh doanh bất động link w88 là triển khai các dự án bất động link w88 phải được thực hiện trên quy mô lớn, với cơ cấu tổ chức quản lý hết sức chặt chẽ, chủ thể kinh doanh phải chứng minh năng lực tài chính nhằm ngăn ngừa tình trạng lừa đảo trong kinh doanh. Và ngược lại, đối với hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động link w88 thì điều kiện về chứng chỉ hành nghề là một trong những điều kiện bắt buộc để đảm bảo việc cung cấp các dịch vụ kinh doanh bất động link w88 có chất lượng và mang tính chuyên nghiệp.
Thứ ba,đối tượng kinh doanh là một loại hàng hóa đặc biệt. Đất đai có giới hạn, do con người tạo ra có tính cố định về vị trí “không thể di dời”và có giá trị sử dụng lâu dài vĩnh viễn như là đất đai, nhà ở, công trình xây dựng, kể cả tài link w88 gắn liền với đất đai, công trình xây dựng như thể hiện tại Điều 107 Bộ luật Dân sự 2015 và một loại quyền tài link w88 đặc biệt là quyền sử dụng đất.
Thứ tư,hoạt động kinh doanh bất động link w88 mang lại lợi nhuận cao song lợi nhuận càng cao thì khả năng tiềm ẩn rủi ro càng lớn. Điều này không chỉ xuất phát do yếu tố chủ quan trong quá trình kinh doanh mà còn có thể xuất phát từ cơ chế, chính sách của Nhà nước, môi trường, đầu tư, thị trường bất động link w88. Bởi lẽ, thị trường bất động link w88 là thị trường rất nhạy cảm và phản ứng mau lẹ với bất kỳ sự thay đổi nào của chính sách, pháp luật, tâm lý, thị hiếu của người dân, sự tăng trưởng kinh tế trong và ngoài nước,… cho dù là nhỏ nhất. Do vậy, kinh doanh bất động link w88 đòi hỏi phải có sự hỗ trợ, trợ giúp của các loại hình tư vấn chuyên nghiệp, nhằm phòng ngừa rủi ro ở mức thấp nhất..
*Phân loại kinh doanh bất động link w88
Việc phân loại kinh doanh bất động link w88 có thể căn cứ đối tượng BĐS đưa vào kinh doanh hoặc căn cứ vào bản chất của hành vi kinh doanh hàng hóa BĐS, có thể phân chia kinh doanh BĐS thành các loại khác nhau. Cụ thể:
- Căn cứ vào bất động link w88 đưa vào kinh doanh có thể phân chia kinh doanh bất động link w88 thành kinh doanh BĐS có sẵn và kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai. Trong đó: Kinh doanh BĐS có sẵn là kinh doanh Nhà công trình xây dựng, các loại đất được phép kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của luật đất đai; Kinh doanh BĐS hình thành trong tương lai là kinh doanh Nhà công trình xây dựng trong quá trình xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng.
- Căn cứ vào bản chất của hành vi kinh doanh, có thể phân chia kinh doanh bất động link w88 thành hoạt động kinh doanh hàng hóa bất động link w88 và hoạt động kinh doanhdịch vụ bất động link w88.
Kinh doanh bất động link w88 là một ngành phát triển lâu đời trên thế giới nhưng ở nước ta thì thực sự chỉ mới phát triển trong thời gian ngắn. Do vậy những vấn đề liên quan đến kinh doanh bất động link w88, thị trường bất động link w88 chỉ mới bước đầu được đại bộ phận người dân tiếp cận và dần hình thành cơ chế hoạt động như đối với các lĩnh vực khác đã có từ lâu trong hoạt động kinh doanh. Đối với lĩnh vực kinh doanh bất động link w88 ngoài yếu tố sinh lợi thì vấn đề đảm bảo về sự ổn định, phát triển kinh tế - xã hội phải được quan tâm đúng mức.
TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:
[1] Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản; Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hòa Pháp; Điều 94, 96 Luật Dân sự Đức.
[2] Điều 130 Luật Dân sự của Nga.
[3] Chương trình đào, bồi dưỡng kiến thức cơ sở về bất động link w88, 2009, Công ty cổ phần Bất động link w88 GoldLand, tr59.
[4] Từ điển Luật học (2006), Nxb Từ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội, Tr. 450, 451
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Quốc hội (2015).Bộ luật Dân sự năm 2015.
- Quốc hội (2014).Luật Kinh doanh bất động link w88 năm 2014.
- Quốc hội (2020).Luật Đầu tư năm 2020.
- Công ty cổ phần Bất động link w88 GoldLand (2009),Chươngtrình đào, bồi dưỡng kiến thức cơ sở về bất động link w88,năm2009.
- Bộ Tư pháp - Viện Khoa học pháp lý(2005),Từđiển Luật họcTừ điển Bách khoa và Nxb Tư pháp, Hà Nội.
SOMEISSUES ABOUT THE REAL ESTATE BUSINESS IN
ACCORDANCE WITH CURRENT VIETNAMESE LAWS
DO VIET THANH
Student, Graduate Academy of Social Sciences
ABSTRACT:
In recent years, the real estate market in Vietnam has gained significant achievements, greatly contributing to the country’s socio-economic development. By analyzing the concept, characteristics and classification of real estates, this paper is to clarify some issues about the concept, characteristics and classification of real estate businesses.
Keywords:real estate, real estate business, real estate market.
