TÓM TẮT:
Nghiên cứu giới thiệu công cụquản trị w88 win(QTRR) khi thực hiện các dự án đầu tưbất động sản(BĐS). Quy trình cụ thể bao gồm 4 giai đoạn cơ bản: nhận diện w88 win, đánh giá w88 win, ứng phó w88 win và giám sát và kiểm soát w88 win. Sau khi nhận diện w88 win, việc đánh giá w88 win sẽ được thực hiện bằng các công cụ định lượng nhằm hiểu được bản chất của w88 win, định lượng xác suất và tác động có thể xảy ra. Cuối cùng, đề xuất các giải pháp ứng phó w88 win và giám sát và kiểm soát w88 win tùy vào từng mức độ đánh giá các w88 win cụ thể.
Từ khóa:w88 win dự án, quản trị w88 win, dự án đầu tư, bất động sản.
1. Đặt vấn đề
Hoạt động của nền kinh tế tổng thể được đặc trưng bởi sự phát triển của các quan hệ thị trường, vai trò chính trong quá trình này không thể thiếu các dự án đầu tư. Thị trường BĐS tại Việt Nam trong những năm qua bùng nổ ở một vài phân khúc và ở một số khu vực nhất định. Trong thời gian tới, BĐS công nghiệp có thể coi là điểm sáng của thị trường BĐS. Những yếu tố này đã trở thành động lực thúc đẩy việc áp dụng rộng rãi các quy trình đầu tư trong lĩnh vực thực tế, gây ra nhu cầu thu hút các nguồn lực nước ngoài khác nhau (sinh thái, thuế, xã hội và các yếu tố đầu vào khác). Tuy nhiên, kinh nghiệm của các nước đang phát triển cho thấy, các nhà đầu tư nước ngoài chỉ quan tâm đến việc kiếm lợi nhuận và đầu tư vào các lĩnh vực công nghiệp hấp dẫn và ít w88 win nhất. Một vấn đề khác trong lập kế hoạch dự án đầu tư là việc sử dụng các cơ chế không năng động trong phân tích hiệu quả dự án, tức là có khả năng xảy ra các w88 win khác nhau. Do vậy, việc phân tích các w88 win và sự không chắc chắn được thực hiện trong quá trình phát triển các dự án đầu tư, đây có thể được coi là cốt lõi của một nền kinh tế hiệu quả.
Trong quá trình phát triển, mỗi dự án đều trải qua nhiều giai đoạn [12]. Sự kết hợp của chúng được gọi là vòng đời dự án hay thời kỳ sống. Mỗi giai đoạn đều có tập hợp w88 win riêng. Có một số cách tiếp cận để xác định các giai đoạn của vòng đời dự án, một trong số đó được đặc trưng bởi 4 giai đoạn, là: khái niệm, phát triển, thực hiện và hoàn thành [8]. Tuy nhiên về cơ bản, quá trình QTRR dự án đầu tư BĐS vẫn bao gồm 4 bước cơ bản: nhận dạng w88 win, đánh giá w88 win, ứng phó w88 win và giám sát và kiểm soát w88 win. Quá trình phát triển BĐS quá nhanh đã dẫn đến những w88 win xảy ra trên thị trường, do đó QTRR là yêu cầu quan trọng nhất trong quá trình đầu tư.
2. QTRR dự án đầu tư BĐS
Các dự án phát triển BĐS cho thấy một quá trình phát triển năng động với sự ảnh hưởng của những đặc điểm đặc thù như vị trí địa lý cụ thể và chu kỳ phát triển của nền kinh tế. Do đó, những nhà đầu tư phải đối phó với một nhiệm vụ QTRR để đưa ra quyết định đầu tư đúng đắn [4]. Nghiên cứu lập kế hoạch QTRR tạo thành một quy trình tổng thể theo các bước cụ thể được minh họa trong Hình 1 nhằm mục đích tăng xác suất và tác động của các sự kiện tích cực và giảm xác suất, tác động của các sự kiện tiêu cực trong một dự án đầu tư BĐS.
Hình 1: Quy trình QTRR dự án đầu tư BĐS
Nguồn: Guide, A., 2001 [5]
2.1. Nhận dạng w88 win
Tất cả các yếu tố gây ra sự không chắc chắn cho các quyết định đầu tư và có liên quan đến kết quả tài chính của dự án đều được coi là w88 win. Kế hoạch QTRR bắt đầu với việc xác định các w88 win tiềm ẩn có thể ảnh hưởng đến dự án. Việc phân biệt nguồn gốc w88 win và tác động của nó là yếu tố rất quan trọng ở giai đoạn này. Các kỹ thuật được sử dụng bắt đầu từ các thủ tục chính thức với các bên liên quan; tiếp cận, đánh giá thông tin và danh sách kiểm tra các thông tin chính thức cũng như không chính thức. Nguồn gốc của những w88 win này bắt nguồn từ các giai đoạn của quá trình phát triển khác nhau. Theo nghĩa đó, có thể xác định hai loại w88 win lớn: w88 win nội bộ (dự án) và w88 win bên ngoài (chung). Tuy nhiên, w88 win có thể được phân thành các nhóm lớn hơn. Khumpaisal và Chen (2007) phân loại w88 win thành các loại sau: Xã hội, Công nghệ, Kinh tế, Môi trường và Chính trị [9]. Kang (2004) cho rằng có 2 nhóm w88 win, gồm: w88 win thị trường và w88 win xây dựng [7]. Sattarnusart (2012) nhận ra 4 nhóm w88 win: Chính trị, Xã hội, Kinh tế và Kỹ thuật [11]. Nhìn chung, các nghiên cứu trước liệt kê một số loại w88 win cần nhận diện bao gồm:
- w88 win chính trị: chính sách công nghiệp, cải cách quy định về nhà ở, cải cách quy chế ruộng đất, quy hoạch thành phố, phát triển khu vực, quy trình phê duyệt, thời hạn quy hoạch thành phố, quản lý đấu thầu, giấy phép phê duyệt,…
- w88 win kinh tế: lãi suất, giá đất, tính thanh khoản của thị trường, lạm phát, giá thuê bất động sản, thị trường vốn, người thuê/người mua,…
- w88 win xã hội: sự sẵn có của lực lượng lao động, phân phối thu nhập, sự ảnh hưởng của công chúng, tương thích văn hóa,…
- w88 win dự án: dữ liệu không đáng tin cậy hoặc bị thiếu, thiết kế không hoàn chỉnh hoặc không phù hợp, bài toán dự toán chi phí, các vấn đề về hoạch định nguồn lực, lực lượng nhân sự, tổ chức dự án,…
- w88 win pháp lý: Luật Cạnh tranh, Luật Lao động, chính sách thuế thương mại,chính sách thuế địa phương, các sửa đổi, bổ sung,…
- w88 win môi trường: các tác động bất lợi đến môi trường, khí hậu thay đổi, xử lý chất thải,…
Trong thực tế, khi phân tích w88 win của dự án đầu tư, các phương pháp định lượng và định tính được áp dụng. Cách tiếp cận định tính bắt đầu với việc xác định các w88 win của dự án ở giai đoạn chuẩn bị kế hoạch và dựa trên sự cần thiết của nghiên cứu sơ bộ để thu thập thông tin trước khi phân tích các w88 win thực tế. Mục tiêu chính của phương pháp này là xác định các loại w88 win dự án [1]. Phương pháp phân tích bao gồm điều tra các nguyên nhân có thể xảy ra w88 win và các tiêu chí khác nhau góp phần vào xảy ra w88 win.
2.2. Đánh giá w88 win
Sau khi nhận diện w88 win, việc đánh giá w88 win sẽ được thực hiện nhằm hiểu được bản chất của w88 win, định lượng xác suất và tác động có thể xảy ra. Phần đầu tiên của việc đánh giá w88 win bao gồm các kỹ thuật định tính nhằm xác định nguyên nhân và khả năng xảy ra; w88 win có thể xuất hiện ở giai đoạn nào; ảnh hưởng tới các bộ phận cụ thể và toàn bộ dự án cũng như mối tương quan với các w88 win khác. Phần thứ hai của đánh giá w88 win được thực hiện bằng cách sử dụng các phương pháp định lượng để cung cấp các giá trị số học cho các yếu tố khác nhau của w88 win. Mô hình chiết khấu dòng tiền (DCF- Discounted Cash Flows Model) thường được xây dựng dựatrên nền tảng của khái niệm giá trị theo thời gian của tiền và quan hệ giữa lợi nhuận và w88 win của dự án đầu tư. Ngoài ra, để phân tích được độ an toàn của các hiệu quả tính toán trước sự chuyển đổi của các nguyên nhân khách quan đủ sức xảy ra trong tiến trình thực hiện dự án, cần phải tiến hành nghiên cứu độ nhạy của dự án.
Mô hình tách biệt các biến đầu vào và kiểm tra sự biến đổi giá trị để xác định ảnh hưởng tồn tại trong đầu ra tổng thể. Mặc dù kỹ thuật này mô tả các giả định đằng sau các biến đầu vào và phân tích các w88 win vốn có, nhưng cách tiếp cận vẫn mang tính giả định cao mà không nắm bắt được sự không chắc chắn của dòng tiền một cách rõ ràng [6]. Ngoài ra, phân tích độ nhạy đánh giá các w88 win một cách riêng lẻ và nó không có mối liên hệ tương quan giữa các w88 win. Hơn nữa, tất cả các giả định được đưa ra trước khi bắt đầu xây dựng thực tế. Cuối cùng, ước tính chi phí vốn xác định tỷ lệ chiết khấu đòi hỏi giá trị tài sản bao gồm đối tượng định giá [6]. Ngoài ra, thẩm định viên có thể sử dụng các công cụ phức tạp hơn như Mô phỏng Monte Carlo, công cụ này cũng có thể được kết hợp trong phương pháp dòng tiền DCF [2, 6]. Ưu điểm của mô phỏng là cung cấp toàn bộ phân phối xác suất của các kịch bản đầu tư, tạo ra sự linh hoạt cao hơn trong việc ra quyết định đầu tư. Thông thường, các phương pháp đo lường trên của các dự án đầu tư được sử dụng khi phân tích hiệu quả của dự án và cho phép đưa ra quyết định đúng đắn khi lựa chọn phương án kinh doanh tốt nhất. Đồng thời, các tiêu chí này phản ánh quá trình đưa ra quyết định đầu tư khi có w88 win và không chắc chắn.
Ngoài ra, bản chất của phương pháp tiếp cận định lượng bao gồm một phép đo bằng số về tác động của những thay đổi trong các yếu tố của dự án. Do đó, việc phân tích w88 win dự án, khi sử dụng phương pháp này, dựa trên ứng dụng của thống kê toán học, lý thuyết xác suất và các công cụ toán học khác. Đánh giá định lượng được đặc trưng bởi việc áp dụng các phát hiện không thiên vị, cần sử dụng thích hợp các công cụ phân tích toán học và dựa trên các mẫu thống kê và chuỗi dựa trên thời gian. Phân tích w88 win dự án thường dựa trên việc áp dụng các phương pháp thống kê toán học, gồm các khái niệm như phương sai, kỳ vọng thống kê và hệ số biến thiên. Phân tích thống kê cho phép đánh giá w88 win không chỉ của một dự án mà còn cả tổ chức. Ưu điểm không thể phủ nhận của phương pháp thống kê để phân tích w88 win dự án là dễ dàng tính toán toán học, trong khi nhược điểm là cần một số lượng lớn các quan sát [10]. Trên thực tế, khi phân tích w88 win dự án đầu tư, các công cụ sau đây cũng được sử dụng: phương pháp đánh giá chuyên gia, phân tích SWOT, phương pháp loại suy, phương pháp điều chỉnh tỷ lệ chiết khấu, phương pháp giá trị tới hạn và các công cụ khác.
2.3. Ứng phó w88 win
Ứng phó với w88 win bao gồm bước thứ ba của kế hoạch QTRR và bao gồm các hành động khác nhau để đối mặt với các w88 win đã được xác định và đánh giá. Những hành động này bao gồm phòng tránh, giảm thiểu, chuyển giao và chấp nhận w88 win [3]. Phòng tránh w88 win đề xuất một chiến lược để tránh w88 win đã được lên kế hoạch khi xác suất của một sự cố bất lợi dao động ở mức cao hoặc là một điều chắc chắn. Giảm thiểu w88 win liên quan đến việc giảm thiểu xác suất và/hoặc tác động của w88 win. Chuyển giao w88 win bao gồm một hành động được đề xuất đối với mức độ w88 win cao thông qua bảo hiểm, hợp đồng hoặc bảo hành. Chấp nhận w88 win đề cập đến mức độ w88 win mà các nhà phát triển có thể chấp nhận được, thường là những w88 win có tác động rất thấp độc lập với xác suất xảy ra.
2.4. Giám sát và kiểm soát w88 win
Bước cuối cùng của kế hoạch QTRR bao gồm việc thực hiện ứng phó w88 win trên thực tế. Các quy trình giám sát và kiểm soát bao gồm cập nhật quy trình và xác định các sai lệch tiềm ẩn trong thực tế so với kế hoạch QTRR và ghi lại các thước đo w88 win liên quan đến việc thực hiện các kế hoạch dự phòng [3]. Giám sát và kiểm soát w88 win là một quá trình liên tục đối với vòng đời của dự án vì các w88 win có thể thay đổi khi dự án đáo hạn, w88 win mới phát hiện hoặc w88 win dự đoán có thể biến mất trong quá trình thực hiện dự án. Hơn nữa, chi phí của các kế hoạch QTRR phải được tính đến rất cẩn thận trước khi thực hiện.
Quy trình kiểm soát và giám sát w88 win tốt cung cấp thông tin đến tất cả các bên liên quan của dự án nhằm hỗ trợ việc đưa ra các quyết định hiệu quả trước w88 win xảy ra cũng như đánh giá định kỳ khả năng chấp nhận của mức độ w88 win đối với dự án.
3. Giải pháp QTRR dự án đầu tư BĐS
Thông thường các chủ đầu tư phải đối mặt với những điều kiện không thuận lợi trong khi họ hướng tới việc phát triển khu đất mà họ sở hữu. Điều này có thể liên quan đến bất kỳ yếu tố w88 win nào đã được xác định trước đó về các quyết định đầu tư vào phát triển BĐS. Thực tế luôn tồn tại sự đánh đổi giữa mức độ nghiêm ngặt và sự rõ ràng của w88 win và lợi nhuận thu được. Do sự phát triển BĐS bị ảnh hưởng bởi nhiều yếu tố, việc nắm bắt tất cả chúng trong phân tích w88 win sẽ làm tăng mức độ phức tạp và khiến các nhà ra quyết định khó hiểu toàn bộ quá trình. Ngoài ra, các công ty phát triển BĐS hoạt động trong một thị trường có những bên tham gia khác nhau, do đó, việc xác định w88 win cũng như chiến lược đầu tư cũng phụ thuộc vào những yếu tố khác nhau.
Mục tiêu chính của nghiên cứu là giới thiệu cách tiếp cận của các nhà đầu tư, đặc biệt là các nhà phát triển BĐS, trong việc xác định và đánh giá các w88 win cũng như cơ hội đầu tư mới nổi vào các dự án BĐS. Qua đó, nghiên cứu đề xuất một số giải pháp nhằm nâng cao hiệu quả QTRR dự án đầu tư BĐS như sau:
Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu đánh giá và đo lường w88 win kinh tế - kỹ thuật: Hoàn thiện hệ thống chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật, hệ thống định mức, đơn giá xây dựng theo định mức thị trường. Suất vốn đầu tư phục vụ cho việc quyết định đầu tư dự án được xác định ở mức bình quân tiên tiến, nhằm đảm bảo đầy đủ chi phí cho dự án, có tác dụng khống chế chi phí và khắc phục tình trạng phải thường xuyên điều chỉnh, thay đổi tổng mức đầu tư.
Ngoài ra, các mô hình định lượng w88 win cụ thể như DCF, phân tích độ nhạy, mô phỏng Monte Carlo,… có thể củng cố sự cần thiết của việc sử dụng các công cụ phức tạp để nắm bắt các cơ hội cũng như w88 win tiềm ẩn trong quá trình phát triển dự án. Ngày nay, cùng với sự phát triển của công nghệ thông tin trong thời đại cách mạng công nghiệp 4.0 đã tích hợp của công nghệ; mô hình định lượng tài chính trên thế giới đã góp phần cung cấp và minh bạch nhiều thông tin rõ ràng, chính xác cho các công cụ QTRR . Ngoài ra, sự kết hợp giữa phương pháp tiếp cận định tính và định lượng đối với xác định và kiểm soát w88 win trong dự án đầu tư có thể tạo ra kết quả mạnh mẽ hơn.
Tăng cường công tác giám sát và kiểm soát w88 win: Cần tăng cường hơn nữa công tác kiểm tra, kiểm soát và giám sát w88 win. Trước hết, phải có các biện pháp giám sát và kiểm soát w88 win nội bộ kết hợp với các biện pháp kiểm tra, thanh tra từ bên ngoài. Tiếp đến, cần hình thành, duy trì và nâng cao tính hiệu lực của hệ thống kiểm soát w88 win bằng chính quy trình đầu tư, quy trình quản lý vốn, quản lý đầu tư. Cần thực hiện thường xuyên công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát, đánh giá đầu tư nhằm phát hiện, uốn nắn những sai phạm trong quá trình quản lý và thực hiện đầu tư dự án để đảm bảo công tác đầu tư mang lại hiệu quả cao. Do vậy, công tác giám sát và kiểm soát w88 win đầu tư dự án phải được thực hiện ở tất cả các giai đoạn chuẩn bị đầu tư, thực hiện đầu tư, dự án hoàn thành đưa vào khai thác sử dụng, tiến hành thanh tra, kiểm tra ở tất cả các lĩnh vực đầu tư xây dựng.
TÀI LIỆU THAM KHẢO:
- Chernova, G.V. and Kudryavtsev, A.A. (2003).Risk Management.Moscow: Prospekt.
- DArcy, E., Tsolacos, S., French, N., Gabrielli, L. (2005). Discounted cash flow: accounting for uncertainty.Journal of Property Investment and Finance, 23, 75-89.
- Frame, J.D. (2003).Managing projects in organizations: how to make the best use of time, techniques, and people. UK: John Wiley & Sons.
- Graaskamp, J.A. (1981). Fundamentals of Real Estate Development.Risk Management, 9, 10-41.
- Guide, A., (2001).A Guide to the Project Management Body of Knowledge (PMBOK® Guide),Seventh Edition, USA: Project Management Institute.
- Jani, E., Hoesli, M., Bender, A. (2006). Monte Carlo simulations for real estate valuation.Journal of Property Investment & Finance, 24, 102-122.
- Kang, J., (2004).Valuing flexibilities in large-scale real estate development projects.USA: Massachusetts Institute of Technology.
- Kiseleva, I.A. and Tramova, A.M. (2010). Modeling the investment attractiveness of the tourism industry of the regional economy.Audit and Financial Analysis, 5, 241-246.
- Khumpaisal, S., Chen, Z. (2010). Risks assessment in real estate development: an application of analytic network process.Journal of Architectural Research and Studies,7, 103-116.
- Prahalad, C.K. and Ramaswamy, V. (2006).The future of competition: Cocreating unique value with customers.Moscow: Olimp-Biznes.
- Sattarnusart, W. (2012).Real Options in Real Estate Development Investment.[Online] Avalabile at http://kth.diva-portal.org/smash/get/diva2:535523/FULLTEXT01.pdf
- Vilensky, P. L., Livshits, V. N. and Smolyak, S. A. (2002).Evaluation of the Effectiveness of Investment Projects. Theory and Practice.Moscov: Delo Publ.
RISK MANAGEMENTIN REAL ESTATE INVESTMENT PROJECTS
• PHAM THI TINH THUONG
Van Lang University
ABSTRACT:
This paper examines and introduces risk management tools for the implementation of real estate investment projects. The risk management process include four basic stages, namely risk identification, risk assessment, risk response and monitoring, and risk control. When risks are identified, risk assessment is carried out by using quantitative tools to understand the nature of the risks, and quantify the probability and possible impact of the risks. Then, solutions are proposed to response to the risks and the conduct of risk monitoring depends on the level of specific risk assessment.
Keywords:project risk, risk management, investment project, real estate.
[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 17, tháng 7 năm 2021]
